Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi – Örnek 13 İcra Takibi
Kiracı tarafından kira bedeli zamanında ödenmediğinde, mülk sahibi olan kiralayan, alacağı tahsil etmek ve kiracıyı tahliye etmek için başvurabileceği birçok yol vardır. Alacak için icra takibi başlatabilir, alacak davası açabilir. Ancak kira alacağı ve tahliye işlemlerinin birbirinden bağımsız yürümesi, hem süreci uzatacak hem de maliyeti artıracaktır. Bu nedenle, İcra ve İflas Kanunu’nda hem kira alacağı hem de tahliye talebinin aynı anda istenmesine olanak tanıyan Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin icra takibi, diğer adıyla Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yolu düzenlenmiştir. İtirazın kaldırılması ve tahliye davası öncesinde bu şekilde icra takibi yapılmalıdır.
Ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi halinde, borçlu/kiracı ödeme süresi içerisinde borcunu ödeyebilir, takibe itiraz edebilir veya her ikisini de yapmayabilir. Ödeme yapılması durumunda, alacaklının tahliye ve haciz yapma olasılığı ortadan kalkar. Ancak bu takip, alacaklı açısından haklı bir ihtarat yerine geçer ve iki haklı ihtar nedeniyle açılacak olan tahliye davasının bir gerekçesi olur.
Kira Bedelinin Ödendiği Ancak Fer’ilerinin Ödenmediği Durumda Temerrüt ve Tahliye Talebi Söz Konusu Olabilir mi?
İcra takibi yapılırken, borçlu tarafından asıl alacak meblağının ödendiği, ancak fer’ilerinin ödenmediği durumlar söz konusu olabilmektedir. Fer’iler ödenmediği için dosya borcu kapanmadığından, asıl alacak ödense dahi fer’ilerin ödenmemesinin temerrüde esas alınıp alınamayacağı ve Örnek-13 durumunda bu temerrüde dayanılarak tahliye talebinde bulunulup bulunulamayacağı sorusu gündeme gelmektedir.
Yargıtay Kararları incelendiğinde, kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı temerrüdün söz konusu olabilmesi ve buna dayanarak tahliye taleplerinde bulunulabilmesi için kira bedelinin ödenmemiş olması gerektiği, kira bedeli ödenmiş fakat takip giderleri, faiz ve vekalet ücreti ödenmemişse kira bedelinde temerrüt gerçekleşmiş olmayacağı yönündeki görüş hakimdir.
Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/9571 K. 2016/1075 T. 18.2.2016
“Davacı, dava dilekçesinde, 09/04/2015 tarihinde davalı hakkında, 2700 TL kira alacağı ile 4334 TL işlemiş faizinin tahsili amacıyla tahliye istekli olarak icra takibi başlattıklarını, icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrinin, davalıya 14/04/2015 tarihinde tebliğ edilmesinden sonra davalının 07/05/2015 tarihinde 3.000,00 TL ödeme yaptığını, ancak bu ödemenin öncelikle alacağın faiz ve ferilerinden düşülmesi gerektiğinden bakiye kira borcu bulunduğunu ve yasal sürede ödemediğini ileri sürerek davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davalı davaya cevap vermemiş, yargılama davalının yokluğunda yapılmıştır.
Davalının temyiz dilekçesine eklenen alındı belgesinden davaya dayanak icra dosyasındaki borca mahsuben 07/05/2015 tarihinde ve yasal ödeme süresi içerisinde takibe konu asıl kira borcunu karşılayacak miktarda 3.000,00 TL’nin ödendiği anlaşılmaktadır. Davacının kabulü de bu yöndedir. Borcun ferileri olan faiz, icra gideri, avukatlık ücreti vs. gibi kısımların ödenmemesi temerrüde esas alınamayacağından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenlerle bozulmalıdır.”
Ayrıca, Yargıtay, sadece kira bedelinin ödenmesi halinde, vekalet ücreti, faiz ve diğer takip giderleri ödenmemiş olsa bile artık tahliye istenemeyeceğini belirtmiştir. “Kira parası dışındaki eklentilerin süresinde ödenmemesinin temerrüde esas teşkil etmeyeceği” (Yargıtay 12. HD, E. 1996/14627, K. 1996/14984, T. 27.11.1996).
Sonuç olarak, bu konudaki yargı kararları incelendiğinde, kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı temerrüdün söz konusu olabilmesi ve buna dayanarak tahliye talebinde bulunulabilmesi için direkt olarak kira bedelinin ödenmemiş veya eksik ödenmiş olması şartı arandığı; yani kira bedeli ödendiği, fakat takip giderleri, faiz ve vekalet ücreti ödenmediği durumlarda kira bedelinde temerrüt gerçekleşmiş olmayacağı ve buna dayanılarak tahliye talep edilemeyeceği görülmektedir.
Kiracının İtiraz Etmemesi Halinde Tahliye Davası
Borçlu kiracının, Adi Kiralara ve Hasılat Kirasına İlişkin Ödeme Emrinde belirtilen 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecektir. Kira alacağı yönünden alacaklı, haciz talep edebilecektir.
İcra takibine itiraz edilmemesi ve süresi içerisinde ödeme yapılmaması halinde alacaklı/kiralayan, İcra Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Bu davada kiracı, ödeme emrine süresinde itiraz etmediğinden İİK m. 269 gereğince kira akdinin varlığını ve kiracılık ilişkisini kabul etmiş sayılacağı için icra mahkemesinde kira akdini inkâr edemez.
Borçlu, süresinde ödeme emrine itiraz etmez ve kendisine ihtar edilen sürede borcunu ödemez, fakat bu süre geçtikten sonra icra borcunun tamamını öderse (esas borç ve ferileri) alacaklı haciz işlemi yapamayacak, ancak yine de tahliye davası açabilecektir.
Kira Sözleşmesine İtiraz Halinde Tahliye Davası
Kiracı borçlunun, Adi Kiralara ve Hasılat Kirasına İlişkin Örnek-13 ödeme emrine dayanak kira sözleşmesini (ilişkisini) ve sözleşmedeki imzayı kesin ve açık olarak reddetmesi halinde, alacaklı ancak noterlikçe resen düzenlenmiş ya da noterden onaylı bir kira sözleşmesi sunması halinde itirazın kaldırılmasını ve kiralananın boşaltılmasını isteyebilir. Alacaklı, eğer adi yazılı kira sözleşmesine veyahut sözlü kira sözleşmesine dayanmışsa artık İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılması ve tahliye davası açamaz.
Alacaklı bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurup alacağını ve kira ilişkisini genel hükümlere göre ispatlayarak, kira bedelinin ödenmesi ve kiracıyı tahliye etmek için dava açabilir. Ayrıca alacaklı bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın İptali ve Tahliye Davası açabilir.
İcra Takibine İtiraz Halinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası
Borçlu/kiracı, kira sözleşmesi dışındaki yetki, ödeme, takas, kira bedeli gibi itirazlarını yapabilecektir. Borçlu kiracının, kira sözleşmesine ilişkin bir itiraz ileri sürmeyip farklı bir itiraz sebebine binaen ödeme emrine karşı koyması halinde kiraya veren tarafından duran takibin harekete geçirilebilmesi için İcra Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açılması gündeme gelecektir.
Kiracı, kiranın ödendiğini veya diğer bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas talebinde bulunmuş ise itiraz sebeplerini ve talebini İİK m. 68/a’da düzenlenen belgelerle ispat etmeye mecburdur. Ödeme emrinin tebliği üzerine itiraz edilmesi ve kiracının kira borcunu ödediğini ispatlayamaması halinde kiraya veren, kira borcuna itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini talep edebilecektir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında görevli mahkeme, icra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı bulunduğu yer İcra Mahkemesi’dir.
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı
Tahliye davası, borçluya tebliğ edilen ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde açılmalıdır. Aksi takdirde, alacaklı, icra takibi yoluyla elde etmiş olduğu tahliye hakkını kaybedecektir.
Tahliye talepli icra takibi, genel mahkemelerde açılacak tahliye davalarına göre daha hızlı sonuçlanacak olmakla birlikte, her olayın farklı özelliklerinin bulunabileceği ve davaların süreleri değişebileceği de unutulmamalıdır.
İcra Avukatı – İstanbul Pendik Avukat ; tarafların hak kayıplarının önüne geçilebilmesi büyük önem taşımaktadır. Herhangi bir icra dosyasının tarafı olmanız halinde Pektaş Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek icra ve iflas hukuku alanında tecrübeli avukatlarımızdan hukuki destek alabilirsiniz.