İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye Davası
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralayanın kendi gereksinimleri doğrultusunda kira sözleşmesini sona erdirme hakkını içerir. Bu dava, hem konut hem de ticari gayrimenkuller için açılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiğinde, kiracının mülkten çıkarılması gündeme gelir.
TBK m.350/1: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, kiraya veren; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” sona erdirebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Çeşitleri
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, çeşitli durumları kapsar:
- Yeni Mal Sahibinin İhtiyacı: Yeni mal sahibinin ihtiyaçları doğrultusunda tahliye davası.
- Kiraya Verenin Kendi İhtiyacı: Kiraya verenin kendi konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası.
- Yakınlarının İhtiyacı: Kiraya verenin anne, baba, eş, çocuk veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası.
- Yeniden Yapılandırma veya İmar: Kiralananın yeniden yapılandırılması veya imar amacıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, kira sözleşmesinin türüne göre değişir:
- Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Dava Açmadan Önce İhtarname Şartı
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre, tahliye sağlanmak isteniyorsa, yeni malik tarafından taşınmazın devir tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname yoluyla bu durum bildirilmelidir. İhtarname gerekliliği, kanunen zorunludur. Bu şartı yerine getirmeyen yeni malik, tahliye hakkını kullanamaz. Ancak, bu süre kaçırılmış olsa bile, yeni malikin genel tahliye sebeplerinden faydalanabileceği unutulmamalıdır. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle değil de yukarıda sayılan diğer ihtiyaçlardan biri sebebiyle tahliye davası açılacak ise burada kiracıya ihtarname çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Fakat taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yazılı olarak bildirimde bulunma şartı varsa (hazır kira kontratolarında genelde bulunmaktadır) davadan önce ihtarname çekilmesi gerekmektedir.
Konut Olarak Kullanma İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Yargıtay kararlarına göre, kiraya verenin ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. Kiraya verenin yaşadığı yerde oturması, çocuğunun ayrı bir eve geçme isteği gibi durumlar, ihtiyacın samimi ve gerçek olduğunu gösterir. Geçici ihtiyaçlar, devamlılık göstermediği sürece kiracının tahliyesi için yeterli değildir.
İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası
Kiraya verenin iş yeri ihtiyacı, kendi işini sürdürme veya yeni bir iş kurma amacıyla olabilir. Tüzel kişiler, ihtiyacını ileri sürerek tahliye talebinde bulunabilir. İş yeri ihtiyacının kabulü için kiracının tehdit altında olması veya kiralanan yerin daha üstün nitelikte olması gerekmektedir.
Arabuluculuk Şartı
01 Eylül 2023 itibarıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir. Bu tarihten sonra açılacak tüm tahliye davalarında, öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, dava, arabuluculuk süreci eksikliği nedeniyle reddedilebilir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Konut ihtiyacı en temel gereksinim ve haklardan biridir. Bu nedenle Kanun kötü niyetli kişilere karşı tedbir olarak keyfi tahliyeleri ve bundan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek içim bir takım düzenlemeler getirmiştir. Türk Borçlar Kanunumuzun 355. maddesine göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Burada amaç hem kiraya vereni, hem de kiralayanı korumaktır. Kanun zorunlu ihtiyaç halinde kiraya verene tahliye hakkı tanımıştır. Ancak kiralayanı korumak için de kiraya verene tanınan bu hakkın kötüye kullanılmasını yaptırıma tabi tutmuştur.
Yukarıda verilen bilgiler, güncel mevzuat ve içtihatlar çerçevesinde genel bilgi sağlamak amacıyla sunulmuştur. Detaylı bilgi ve kişisel durumunuza özel çözümler için Pektaş Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Pendik Avukat İstanbul Anadolu bölgesindeki kira hukuku konusunda uzman avukatlarımız, ihtiyaçlarınıza yönelik çözüm üretmekten memnuniyet duyacaktır.