- Kira Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmeleri, kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında kiraya verenin, belirli veya belirli olmayan bir süre için bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla beraber yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği, iki tarafa borç yükleyen, sürekli borç doğuran, rızai ve ivazlı sözleşmelerdir.
- Kira Sözleşmesinin Şekli
Kira sözleşmesinin şekline ilişkin bir hüküm Türk Borçlar Kanunu’nda bulunmamaktadır. Bu sebepten Türk Borçlar Kanunu md.12 uyarınca kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Taraflar arasındaki açık veya örtülü irade beyanlarıyla yapılabilir. Kira sözleşmesi, yazılı veya resmi şekilde yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü olarak yapılması geçerliliğini etkilememekte olup, uygulamada önceden basılmış, hazır basılı kira kontratosu gibi yazılı sözleşmelerin bulunmasının nedeni taraflar arasında meydana gelebilecek uyuşmazlıklarda ispat açısından kolaylık sağlamasındandır. Kira sözleşmesi noterde de yapıtırılabilir. Taşınmaz kira sözleşmelerinin, yazılı olmaları koşuluyla tapu kütüğüne de şerh edilmesi mümkündür.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artışı
Taraflar ilk kira bedelinin miktarını sözleşme yaptıkları sırada, hukuka ve ahlaka aykırılık, aşırı yararlanma ve irade bozukluğu kuralları saklı kalmak kaydıyla serbestçe belirleyebilirler. Fakat taraflar konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin yenilenmesi ve uzatılması hallerinde kira bedelinin belirlenmesinde tam ve serbest değillerdir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kira bedelinin belirlenmesine sınırlamalar getirmiştir.
- Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için de uygulanır.
- Kira Bedelinin İndirilmesi
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
- Kira Tespit Davası Nedir?
Kira bedelinin belirlenmesi için kiralayan, malik veya kiracı her zaman kira tespit davası açabilir. Bu dava, yeni sözleşme döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenen kira bedeli kiracıyı bağlar.
- Kira Fark Alacağı Davası Nedir?
Kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen kira artışına ilişkin şart geçerli olup tarafları bağlar. Kiracı tarafından, her yenilenen kira yılında artış oranına uygun olarak ödenmelidir. TBK’nın 344. maddesi uyarınca, bir önceki kira yılında TÜFE artış oranını geçmemek şartıyla sözleşmedeki artış hükmü doğrultusunda kira fark alacağı talep edilebilir. Takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkı alacağı için dava açılabilir.
- Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının sözleşme bitiminde kiraladığı taşınmazı herhangi bir şart öne sürmeden boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanıdır. Geçerli olması için yazılı yapılmalı, belirli bir sürenin geçmesi ve kiracının özgür iradesine dayanarak verilmelidir. Kiracı süre bitiminde taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren dava ve icra yoluna başvurabilir.
- Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası
- Kira Sözleşmesinin Feshi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmeyi sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
- Kiralananın Tahliyesi
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi durumunda doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderebilir. Kiracı ödeme yapmazsa, kiraya veren 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren taşınmazın tahliyesini isteyebilir.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye: Kira süresi sona erdiğinde kiraya veren, kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açarak tahliye talep edebilir. Yazılı tahliye taahhütnamesi bulunması durumda süre sona erdiğinde kiraya veren, kiracının tahliyesi için icra takibi başlatabilir.
- Kiracının Borçları Sebebiyle Kiraya Verenin Hapis Hakkı
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Ancak, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde bu hapis hakkı kullanılamaz.
- Kira Uyarlama Davası
Kira sözleşmesi kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge bozulabilir. Koşullar, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüdeyse ve borcunu ifa etmek bir taraf açısından aşırı güçleşmiş ise bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşme değişen koşullara göre yeniden uyarlanır.
- Gayrimenkul Kiralama
Pektaş Hukuk Bürosu olarak, kira davaları yanı sıra gayrimenkul kiralama, kira sözleşmesi hazırlama, faiz, kefalet, gelir vergisi (stopaj), KDV ve damga vergisi konularında hukuki yardım sunmaktayız. Uzman avukatlarımızla gayrimenkul kiralama konusunda kapsamlı hukuki hizmetler vermekteyiz.